Jämsä selvittää kylmävaraston ja logistiikkakeskuksen perustamismahdollisuuksia

Jämsä selvittää kylmävaraston ja logistiikkakeskuksen perustamismahdollisuuksia

Toteuttaja: Jyväskylän AG-Kiinteistöt Oy

Tausta ja tavoitteet

Jämsän kaupunki käynnisti keväällä 2024 esiselvityksen kylmävaraston ja logistiikkakeskuksen mahdollisesta sijoittumisesta alueelle. Selvitys on osa Tikka-hanketta, jonka tavoitteena on vastata äkilliseen rakennemuutokseen ja luoda uusia edellytyksiä yritystoiminnan ja työpaikkojen syntymiselle. Hanketta rahoittaa Keski-Suomen liitto AKKE-rahoituksella, ja sen toteutuksesta vastaa Jyväskylän AG-Kiinteistöt Oy.

Esiselvityksen tavoitteena on ollut kartoittaa elintarvikkeiden ja muiden lämpötilaherkkien tuotteiden varastoinnin tarpeita, tunnistaa sijaintivaihtoehtoja sekä arvioida toteutusmahdollisuuksia Jämsän alueella. Samalla pyritään luomaan pohjaa logistiselle kehitykselle, joka tukee aluetaloutta ja yritysten kilpailukykyä.

Tarpeet ja potentiaaliset käyttäjät

Selvityksen aikana haastateltiin alueen elintarvikevalmistajia sekä muita toimijoita, joilla on joko olemassa oleva tai ennakoitavissa oleva tarve kylmä- ja pakkasvarastoinnille. Elintarvikealan yrityksillä on erityisesti sesonkiluonteisia pakkasvarastointitarpeita, jotka voivat kattaa useiden satojen lavapaikkojen kapasiteetin. Lisäksi esiin nousi lämminvarastoinnin tarve esimerkiksi kuiva-aineiden tai pakkausmateriaalien säilytykseen. Taimituotannon toimijat puolestaan toivat esiin sesonkiluonteisen, jopa tuhansien neliömetrien suuruisen varastointitarpeen.

Kysyntää esitti myös toimijoita, jotka suunnittelevat sijoittumista Kaipolan alueelle. Näillä potentiaalisilla uusilla yrityksillä on tarvetta erityisesti vientituotteiden kylmä- ja pakkasvarastointiin osana tuotantoketjua. Lisäksi esiin nousi kausiluonteista varastointitarvetta pienemmässä mittakaavassa esimerkiksi marja- ja kasvipohjaisten tuotteiden parissa toimivilta toimijoilta.

Nykytilanteessa Jämsässä ei ole yhteiskäyttöistä kylmä- tai pakkasvarastoa. Yritykset ratkaisevat varastointitarpeensa omissa tiloissaan tai vuokraavat kapasiteettia muualta. Tämä viittaa keskitetyn ratkaisun puuttumiseen ja samalla mahdollisuuteen vastata hajautuneeseen kysyntään yhdellä, skaalautuvalla ja joustavalla palvelukonseptilla.

Seinäjoen toimintamalliin tutustuminen

Osana selvitystyötä Jämsän kaupungin edustajat vierailivat Seinäjoella syyskuussa 2024. Vierailun aikana tutustuttiin Into Seinäjoki Oy:n elinkeinotoiminnan kehittämismalliin sekä Huhtala Logistics Oy:n kylmävarasto- ja terminaalitoimintaan. Seinäjoen kokemus yritysmyönteisestä kaupunkipolitiikasta, keskitetystä logistiikasta ja monipuolisista kylmävarastoratkaisuista tarjosi arvokkaita näkökulmia myös Jämsän kehittämistyöhön.

Mahdolliset sijaintipaikat

Jämsällä on logistisesti keskeinen sijainti Keski-Suomessa, valtateiden 9 ja 24 risteyksessä. Se tarjoaa hyvät yhteydet niin Jyväskylän, Tampereen kuin Lahdenkin suuntaan, ja alueella on myös raideyhteys. Tämä tekee Jämsästä houkuttelevan vaihtoehdon logistiikkatoiminnoille, erityisesti silloin kun tarvitaan tehokasta yhteyttä sekä kotimaan että kansainvälisiin jakeluketjuihin. Esiselvityksessä arvioitiin viisi mahdollista sijoituspaikkaa kylmävarastolle tai logistiikkakeskukselle: Myllymäki, Keskinen, Kaipola, Manula ja Pahkala.

Myllymäki on valmiiksi kaavoitettu ja infrastruktuuriltaan toteutuskelpoinen kohde, mikä mahdollistaa nopean rakentamisen käynnistämisen. Alue sijaitsee hyvien tieyhteyksien varrella, ja sen toteutuskelpoisuus on teknisesti korkea. Keskinen olisi sijainniltaan erittäin hyvä alueen elintarvikevalmistajille, mutta se vaatii kaavoituspäätöksen ja merkittäviä infrainvestointeja ennen käyttöönottoa.

Kaipola tarjoaa valmiita teollisuustiloja sekä olemassa olevan energia- ja vesihuoltoverkon. Alueella on myös rautatieyhteys ja logistisesti sujuva sijainti, mikä tekee siitä potentiaalisen kohteen erityisesti sijoittumista harkitseville toimijoille. Manulan alue soveltuu logistiikkakeskuksen kehittämiseen ja voisi tulevaisuudessa hyödyntää olemassa olevaa raideinfrastruktuuria. Pahkala puolestaan on liikenteellisesti erittäin kilpailukykyinen vaihtoehto, ja se tarjoaa mahdollisuuksia uusiutuvan energian, kuten aurinkosähkön ja energian varastoinnin, hyödyntämiseen osana kylmälogistiikan ratkaisua.

Teknologiset ja toiminnalliset ratkaisut

Kylmäteknologian osalta suositellaan ympäristöystävällisiä, hiilidioksidipohjaisia (CO₂) jäähdytysratkaisuja, jotka ovat energiatehokkaita ja välttelevät haitallisia kylmäaineita. Energiantuotanto voidaan toteuttaa uusiutuvilla lähteillä, kuten aurinkosähköllä, ja lauhdelämpö voidaan hyödyntää esimerkiksi tilojen lämmityksessä.

Varastonhallinnassa WMS- ja WCS-järjestelmät mahdollistavat monikäyttäjäympäristön hallinnan ja tehokkaan tilankäytön. Robotiikkaa ei suositella alkuvaiheen investointina, koska pienessä ja monitoimijapohjaisessa varastossa sen kustannustehokkuus on rajallinen.

Verrokkikohteet – Oppeja muualta

Esiselvityksessä tarkasteltiin viittä erilaista kohdetta, jotka tarjoavat näkökulmia kylmä- ja logistiikkaratkaisujen toteutukseen:

• Wiilo, Viitasaari: Uusi logistiikkakeskus, joka rakentuu käyttäjien tarpeiden mukaan ja sai EU:n JTF-hankerahoitusta yli 3 miljoonaa euroa. Tärkeä vertailukohta Jämsän mahdolliselle hankkeelle – laaja, monikäyttöinen kokonaisuus, joka mahdollistaa kustannustehokkaat ja muuntojoustavat ratkaisut eri toimijoille.
• Pakkasmarja, Suonenjoki: Energiatehokas ja ympäristöystävällinen ratkaisu, jossa käytetään hiilidioksidia kylmäaineena ja hyödynnetään lauhdelämpöä alueen kaukolämpöverkossa. Uudisrakennus on hiilijalanjäljeltään negatiivinen ja perustuu vihreään energiaan.
• KWH Freeze, Vantaa: Suomen suurin pakasteiden varastoija, joka palvelee monenkokoisia asiakkaita. Esimerkki siitä, kuinka suuri toimija voi hyödyntää laajaa asiakaskuntaa ja skaalautuvia palveluita tehokkaasti.
• Pakkasvakka, Säkylä: Pitkäikäinen perheyritys, joka palvelee laajasti elintarviketeollisuutta. On siirtynyt käyttämään CO₂-kylmäainetta energiatehokkuuden ja ympäristöystävällisyyden vuoksi.
• Tukkutori, Helsinki: Toiminta lopetetaan teknisten ja taloudellisten reunaehtojen vuoksi – kertoo siitä, että vanhentuneeseen infraan perustuvat ratkaisut eivät ole enää kilpailukykyisiä ilman merkittäviä investointeja.

Yhteinen nimittäjä useimmissa esimerkeissä on ympäristöystävällinen teknologia (CO₂, aurinkoenergia, lauhdelämmön hyödyntäminen) ja suuremman mittakaavan investoinnit, joilla haetaan tehokkuutta ja taloudellista kestävyyttä.

Riskit ja mahdollisuudet

Kylmä- ja logistiikkakeskuksen toteuttamiseen liittyy riskejä, kuten toiminnan kausiluonteisuus, varaston mahdollinen pieni koko ja epävarmuus investointien kannattavuudesta. Tällainen hanke voi edellyttää ulkopuolista rahoitusta, esimerkiksi EU:n oikeudenmukaisen siirtymän rahastosta (JTF) haettavaa tukea.

Toisaalta mahdollisuudet ovat huomattavat. Yhteiskäyttöinen varasto tai logistiikkakeskus voisi palvella laajasti seudun yrityksiä, vähentää kuljetustarvetta, tehostaa jakelua ja mahdollistaa uusien toimijoiden sijoittumisen. Ratkaisu voisi myös tukea Kaipolan Green Portin kehittämistä osana kestävää teollista ekosysteemiä.

 Johtopäätöksiä

Esiselvityksen perusteella Jämsällä on hyvät edellytykset kehittää alueellista logistiikkaa osana uudistuvaa elinkeinorakennetta. Kaupungin keskeinen sijainti, monipuolinen teollinen osaaminen ja olemassa oleva infrastruktuuri muodostavat vahvan perustan logistiikkaan liittyville investoinneille. Suosituksena on käynnistää logistiikkakeskuksen jatkosuunnittelu erityisesti Manulan alueelle, joka tarjoaa laajat kehittämismahdollisuudet, hyvät liikenneväyläyhteydet sekä tilaa skaalautuvalle kasvulle.

Toteutusta voidaan edistää vaiheittain hyödyntäen valtakunnallisia ja EU-tason rahoituskanavia, kuten oikeudenmukaisen siirtymän JTF-rahoitusta, joka soveltuu erityisesti rakennemuutoksessa olevien alueiden kehittämiseen. Samanaikaisesti on suositeltavaa edistää kylmävaraston ja terminaalitoiminnan toteutusta lyhyemmällä aikavälillä, erityisesti alueilla, joissa kaavoitus ja tekninen valmius sen mahdollistavat.

Toteutusvaiheessa on tärkeää rakentaa monitoimijamalli, jossa eri toimialat – kuten elintarvike-, biotalous-, metsä- ja kemianteollisuus – voivat hyödyntää yhteisiä tiloja ja logistiikkapalveluja. Yhteistyö potentiaalisten ankkuritoimijoiden kanssa luo perustan kannattavalle toiminnalle ja houkuttelee uusia investointeja alueelle.

Osana Tikka-hankkeen kokonaisuutta tehtiin myös Foodwest Oy:n toteuttama erillinen selvitys kuivausratkaisujen mahdollisuuksista. Selvityksessä kartoitettiin kuivausteknologioiden hyödyntämistä elintarviketuotannon ja alkutuotannon jalostuksessa sekä lisäarvon tuottamisessa. Kuivauksen avulla voidaan pidentää tuotteiden säilyvyyttä, tiivistää ravintoarvoja ja vähentää logistiikan painoa ja tilantarvetta – mikä tukee tehokkaampaa varastointia ja vientiä. Kuivatuksessa käytettäisiin hukkalämpöä.

Kuivauskapasiteetti voi toimia osana logistiikkakeskusta tai itsenäisenä yksikkönä sen yhteydessä. Tämä avaa mahdollisuuksia myös uusille liiketoimintakonsepteille ja tuotantoketjujen pilotoinnille esimerkiksi Kaipolan alueen hallitiloissa. Erityisesti yhteiskäyttöinen kuivain voi palvella useita pienempiä toimijoita ja edistää jalostuksen siirtymistä lähemmäs alkutuotantoa.

Erityistä huomiota tulisi kiinnittää myös digitaalisen infrastruktuurin kehittämiseen. Logistiikka- ja varastointitoiminnan nykyaikainen ohjaus edellyttää tehokasta tiedonsiirtoa, automaatiota ja reaaliaikaista seurantaa. Jämsässä jo olemassa oleva ja osin laajeneva kuituverkko tarjoaa valmiuksia älykkäiden logistiikka- ja prosessiratkaisujen käyttöönottoon. Tämä yhdistelmä fyysistä ja digitaalista infrastruktuuria tukee alueen kehittymistä moderniksi logistiikkakeskukseksi ja mahdollistaa laajapohjaisen TKI-toiminnan elintarvikealalla.

Jatkotoimenpiteet

Esiselvityksessä esitetään kolme vaihtoehtoista etenemispolkua:

Kylmä- ja pakkasvarasto:
Toteutus voidaan aloittaa nopeasti kaavoitetulle alueelle (esim. Myllymäki).
Edellyttää sijoittujien aiesopimuksia, arkkitehti- ja kustannussuunnittelua, operaattorin valintaa ja mahdollisen EU-rahoituksen selvittämistä.

Terminaali:
Edellyttää logistiikka-alan ja kaupan keskusliikkeiden kiinnostuksen kartoittamista.
Jos tarvetta ilmenee, terminaaliin voidaan integroida kylmävarastotoiminnot ja edetä kiinteistön suunnitteluun ja investointikumppanin hankintaan.

Logistiikkakeskus (suositus):
Pitkäaikainen hanke, jossa tavoitellaan kattavaa, monikäyttöistä logistista kokonaisuutta.
Soveltuu Manulan alueelle, jonne voidaan rakentaa vaiheittain raideyhteys ja infrastruktuuri.
Edellyttää EU-rahoituksen hakua Wiilon mallin mukaisesti sekä kaupungin ja maanomistajien yhteistyötä maankäytön kehittämisessä.

Kaikkia kolmea vaihtoehtoa suositellaan edistettäväksi rinnakkain, jotta voidaan reagoida muuttuvaan kysyntään ja hyödyntää rahoitusmahdollisuuksia joustavasti.